x
съобщение
Нямате нови писма.
Известия за коментари
Известия за коментари
Нямате нови известия.
Мнения в абонирани
Мнения в абонирани
Добави приятел
Приятели
Нямате нови покани за приятелство.
Дейност на приятели
Дейност на приятели
Вход през фейсбук

Как да определим цената на земеделската земя?

Съществуват два метода за определяне цената на земята

Как да определим цената на земеделската земя?
Автор: Христина Василева, Фермер.БГ

Първа стъпка при вземане на решение за закупуване на земя е определянето на нейната цена. Съществуват два метода за определяне цената на земята - метод на пазарните данни и метод на капитализация на дохода. Представяме ви и двата.

 

Анализ: 176 335 дка ниви са сменили собственика си

 

Метод на пазарните данни

При този метод се сравняват характеристиките на наскоро продадени земи с тези на земята, която в момента се оценява. Прави се корекция нагоре или надолу според резултата от сравняването. Основното тук е проучването пазара на земята и познаване качеството на земята или казано накратко - според търсенето върви и предлагането.

 

Метод на капитализация на доходите

Този метод дава по-точна представа, тъй като тук използваме анализацията като подход. При него се прави анализ на капиталовложенията, за да се оцени настоящата стойност на бъдещия поток на дохода от земята. Този метод вкючва оценка на очаквания годишен доход от земята (поземлена рента), избор на лихвения процент и след това изчисляване на настоящата стойност на земята т.е нейната цена.Тъй като земята е вечен ресурс, се приема, че нейният годишен доход се полуава за вечни времена.

 

Как да изчислим?

Изчислението е просто, за целта използваме следната формула, където НС е определената цена на земятя в лв.; Р е средният годишен нетен доход (поземлена рента лв./дка), а i е лихвеният процент (процент на капитализацията).

НС = Р   [лв.]                                               

          i

Ако Р = const при нарастване на лихвения процент i нетната стойност на НС намалява.

С цел отчитане връзката между факторите на миналото, настоящето и бъдещето, които оказват влияние върху стартовите цени на земята, формулата се видоизменя така:

 

НС = (1+g)  [лв./дка]    При условие че i  > g

          (1-g)                         НС е вече реална равновесна цена на земята

                                            Р е годишната рента от единица площ към стартовия период 

                                            i е реалния лихвен процент

                                            g е реалния темп на приръст на дохода от земята (на поземлената рента)

 

Най-важните стъпки при този метод са няколко:

-          инвентаризация на производствените ресурси;

-          разработване бюджетите на културите и общ бюджет на кооперацията;

-          избор на % на капитализация ( i)  и пресмятане цената на земята.Той е равен на лихвения % на отпуснатите заеми срещу ипотека за селскостопански нужди.Обикновено iе равен на 3 до 6 %;

-          анализ на паричния поток при дадени изкупни цени на земята.

 

 

Категории земи

Тук трябва да припомним, че земеделските земи в България се категоризират в 10 категории или т.нар. бонитетни категории, според продуктивните възможности на почвите, климатичните условия, релефните и технологичните качества на земята, пригодността й за производство на различни видове растителна продукция и наложените ограничения на използване на земята.

 

Десетте категории се определят според оценката на конкретни почвено-климатични условия спрямо пригодността на земята за отглеждане на определен набор от селскостопански култури. Според разделението на земеделските земи с най-високо качество са тези от първа и втора категория, като то постепенно намалява до десета.

 

Първа категория - земи с бал над 90;

Втора категория - земи с бал от 81 до 90;

Трета категория - земи с бал от 71 до 80;

Четвърта категория - земи с бал от 61 до 70;

Пета категория - земи с бал от 51 до 60;

Шеста категория - земи с бал от 41 до 50;

Седма категория - земи с бал от 31 до 40;

Осма категория - земи с бал от 21 до 30;

Девета категория - земи с бал от 11 до 20;

Десета категория - земи с бал до 10 вкл.

 

 

Пазар на земеделската земя

Пазарът на земята е средство за смяна на собствеността. Преставлява съвкупност от субекти, една част от които имат земя и желаят да я продадат и друга част, които желаят и могат да я купят. Той се характеризира с два показателя - размер на пазара и цена на пазара.

 

 

Размер на пазара

Размерът на пазара се характеризира с количеството земя, която се оферира за покупка или продажба на определен период.

Определя се от следните фактори:

 

- колко земя се онаследява.

- размер на пазара на земя се определя от т.нар „затворен семеен пазар”. Това са земи, които се продават м/у членове на една фамилия.

- много съществени фактори, които могат да променят размера на пазара са от една страна каква част от населението се нуждае от свежи пари за бит или бизнес извън земеделието, а от друга - излизането на пазара на платежоспособни купувачи.

 

Един от основните икономически фактори, определящ размер на пазара, е т.нар „земеделско благосъстояние”. Или с други думи каква е възможността чрез земеделие да се увеличи капитала и да се осигури възвращаемост, която да стимулира инвестирането в този отрасъл.

 

Увеличеното търсене на земи за организиране на отдих е един от факторите, които могат коренно да променят размера на пазара. Този процес е свързан с неблагоприятната тенденция да се ограничава размера на слестопанските земи за сметка на разширяване на териториите, пригаждани за отдих и свободно време.

 

Освен това върху размера на пазара оказва влияние и глобализирането на пазарите на земя и стоки. Липсата на законодателни ограничения за закупуване на земя превръщат пазара на земя в динамична и бързо променяща се система.

 

Рентите в страната

Цената на земеделската земя удари нов таван. Стойността на земеделската земя в България изненада наблюдателите с нов максимум. Цените достигнаха 2800 лв. на декар в най-плодородните райони на страната – в Добруджа, при 2501 лв. на декар, регистрирани на същите места през 2016 г., показа проверка на Фермер.БГ през декември, миналата година.

  

Поскъпването с близо 12% се обяснява със силно ограниченото предлагане на добри площи. За експертите в бранша е интересна и тенденцията таванът от 2800 лв. да се предлага и в Южна България за земеделски земи около Стара Загора.

 

Прави впечатление засиленото търсене на земи в Северозападна България, както и в района на Пазарджик. Добрите оферти там се движат в диапазона 900-1000 лв. на декар. На подобни цени има сключени сделки в Шуменско. Според анализаторите поскъпването на земята ще продължи и през тази година. 

 

Очакванията за 2018 г.

Стайко Стайков, председател на Българската асоциацията на собствениците на земеделска земя (БАСЗЗ) коментира преди време пред Фермер.БГ, че голямо търсене на земя у нас има на големи парцели. Причината за това обаче е, че такива не се предлагат.

 

„Когато има предложение на висока цена, обикновено няма сделки“, отбеляза той. 

 

Неговите очаквания за настоящата година са да има застой, докато се реши какво ще се случва и през втората половина да има по-драстичен ръст от 10-15%

 

„От две-три години пазарът в България е стабилен. Цените на обработваемата земя стигнаха едни нива, които не са пик, но никак не са ниски. Мисля, че няма да има нов голям стрес нагоре или надолу. Естествено, в райони, които са не толкова плодородни в момента няма търсене, защото с отпадането на мярката Агроекология, много от средствата бяха намалени и не са компенсирани по никакъв начин. Там цените имат занижаване. Много е важно на експертно ниво човек да направи инвестицията, за да знае какво купува. Скъпите земи са в Северна България и в Централна и Южна, където са полските райони“, коментира Стайков. 

 

За цените на големите парцели – над 200-300 дка, може да стигнат и над 2000 лв., но това е въпрос на договаряне, смята председателят на БАСЗЗ. По думите му това зависи от инвеститора и каква култура ще се отглежда, като в момента хит са трайните насаждения като лавандула и маточина.

 

 

© 2018 Всички права запазени. Позоваването на Фермер.БГ е задължително!


Свързани новини
Цената на земеделската земя удари нов таван – 2800 лв. за декар
 
Анализ: 176 335 дка ниви са сменили собственика си
 
Земеделската комисия ще има думата в новата ОСП
16.12.2018 | 2204 прочитания
Земеделската комисия ще има думата в новата ОСП
Администрацията трябва да има политическа визия в изготвянето на националния стратегически план, съгласи се Порожанов

Коя тема от новата ОСП представлява най-голям интерес за Вас?

news